Immobilien sind für viele eine sinnvolle Geldanlage. Doch in bestimmten Regionen sind die Wohnungen und Häuser so teuer und/oder der Wertzuwachs so gering, dass sich ein Kauf nur bedingt lohnt. Es gibt laut einer Bankstudie jedoch auch noch Regionen, bei denen dies anders ist.

Ob eine Investition in Wohneigentum zur Selbstnutzung oder Geldanlage sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Kaufpreis und der zu erwartenden Wertsteigerung ab. Eine Bankstudie empfiehlt potenziellen Käufern den Blick auf 16 Regionen, in denen die Höhe des Kaufpreises unter 25 Jahreskaltmieten bleibt und der Wertzuwachs bis 2030 voraussichtlich deutlich steigen wird.

Lohnt sich der Erwerb von Betongold hierzulande überhaupt noch und wenn ja, welche Regionen in Deutschland kommen für ein solches Investment überhaupt infrage? Antworten darauf will der „Investitionschancen-Index“ geben. Dieser wurde von Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für den Immobilienreport „Wohnatlas 2021“ der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG – ermittelt.

Der Report ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Das HWWI erstellt die Berechnungen jeweils für 401 kreisfreie Städte und Landkreise im Auftrag des Finanzinstituts.

Knapp 26 Jahreskaltmieten für eine Wohnung

Für die Auswahl des „Investitionschancen-Index“ verglichen die Experten das Preisniveau der angebotenen Kaufobjekte im Vergleich zu den regionalen Mieten. Als Messinstrument, um das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen von Immobilien zu berechnen, diente den Autoren des Wohnatlas der sogenannte Vervielfältiger. Er zeigt, wie viele Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet. In die Berechnungen flossen Preise und Mieten von 2020 ein.

2020 mussten Käufer für eine gleichwertige Eigentumswohnung im Bestand im Mittel über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte 25,7 Jahresnettokaltmieten auf den Tisch legen. Zum Vergleich: 2019 waren es noch 24 Jahresmieten. Aktuell spricht die Postbank bei einem Vervielfältiger von unter 25,0 (Vorjahr: 22,5) von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. Ein weiteres Ergebnis ist, dass im Rahmen des Investitionschancen-Index aktuell 16 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte besonders günstige Konditionen aufweisen.

Investitionschancen-Index 2021: Top-Regionen in Deutschland*

Stadt/Kreis

Bundesland

Vervielfältiger**

Preistrend in Prozent

Rotenburg (Wümme), Landkreis

Niedersachsen

19,71

0,89

Straubing-Bogen, Landkreis

Bayern

23,57

0,99

Waldshut, Landkreis

Baden-Württemberg

23,61

0,91

Gifhorn, Landkreis

Niedersachsen

23,75

0,82

Tuttlingen, Landkreis

Baden-Württemberg

24,16

0,52

Grafschaft Bentheim, Landkreis

Niedersachsen

24,41

1,20

Alzey-Worms, Landkreis

Rheinland-Pfalz

24,41

0,56

Lüneburg, Landkreis

Niedersachsen

24,52

1,00

Bergstraße, Landkreis

Hessen

24,54

0,60

Herzogtum Lauenburg, Landkreis

Schleswig-Holstein

24,74

0,79

Bad Dürkheim, Landkreis

Rheinland-Pfalz

24,76

0,55

Südliche Weinstraße, Landkreis

Rheinland-Pfalz

24,79

0,56

Darmstadt-Dieburg, Landkreis

Hessen

24,89

0,71

Stade, Landkreis

Niedersachsen

24,95

0,66

Osnabrück, Landkreis

Niedersachsen

24,95

0,69

Offenbach, Landkreis

Hessen

24,98

0,54

Voraussetzung für diese empfohlenen Regionen: „Hohe reale Wertzuwächse bis 2030 von mehr als 0,5 Prozent im Jahr“ sowie ein Vervielfältiger unter 25 Jahreskaltmieten. Die Kaufpreisprognosen und die Wertzuwächse bis 2030 stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung von Eigentumswohnungen. Verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot sind in die Auswertung eingeflossen, erklären die Autoren des Wohnatlas.

Weitere 30 Regionen für eine sinnvolle Investition

Wer mit positiven Wertsteigerungen bis zu 0,5 Prozent jährlich bis 2030 zufrieden ist, hat auch in 30 weiteren Regionen, darunter 24 Landkreise und sechs kreisfreie Städte, Chancen auf moderate Kaufpreise. Unter anderem sind das folgende Regionen: Aachen, Borken, Bremen, Calw, Düren, Euskirchen, Frankenthal in der Pfalz, Freudenstadt, Heidekreis, Heinsberg, Kleve, Ludwigshafen am Rhein, Ostalbkreis, Osterholz, Peine, Rhein-Erft-Kreis, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Verden, Warendorf, Weimar, Wesermarsch, Westerwald, Wolfsburg und Worms.

Ostdeutsche Landkreise und Städte sind in dieser Auswahl der Postbank bis auf Weimar als einzige Ausnahme nicht vertreten. Der Grund: In Ostdeutschland gibt es nach wie vor günstigen Wohnraum und die künftige Wertentwicklung sei negativ. Boom-Regionen wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung sind teuer. Hier müssen Interessenten mehr als 25 Jahreskaltmieten für eine Bestandswohnung auf den Tisch legen.

Generell sind in den meisten deutschen Großstädten die Preise hoch und werden vermutlich weiter steigen. „Sie liegen bei 42 der 68 Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Durchschnitt teils sehr deutlich über der 25-fachen Jahresnettokaltmiete“, so die Postbank.

Geht der Boom weiter oder nicht?

Die Preise werden bis 2030 weiter steigen, auch die Coronakrise ändert das nicht. Davon sind die Experten der Postbank überzeugt. Ausgenommen von der positiven Entwicklung seien Landstriche im Osten und im Ruhrgebiet. Die Prognose von einem weiter boomenden Immobilienmarkt ist unter Analysten umstritten. Der Empirica-Blasenindex warnt vor einer Überbewertung von Wohnungen und Häusern hierzulande. Die Deutsche Bank AG geht genau aus diesem Grund von einem Ende des Booms für Betongold im Jahr 2024 aus.

Die Frage, wo die Reise am deutschen Immobilienmarkt hingeht, beschäftigt Privatanleger wie auch Profis gleichermaßen. Einen neuen Trend für Interessenten zeigte kürzlich Immoscout24, eine Marke der Immobilien Scout GmbH, auf. Demnach steigt die Nachfrage nach noch günstigeren Bestandsobjekten, was allerdings die Preise mittelfristig in die Höhe treiben wird. Neubauten legen dagegen weniger zu, wie das neue „Wohnbarometer“ des Portals belegt.

Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte wissen, dass eine Immobilienfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen kann. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier auch Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.

Quelle: (verpd)

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