In einer Prognose für die kommenden Jahre nennt ein Finanzinstitut Städte und Landkreise mit den höchsten Wertsteigerungen für Eigentumswohnungen, aber auch Regionen, in denen Verluste drohen.

Demografie und die wirtschaftlichen Bedingungen bestimmen die Wertentwicklung von Wohnobjekten in der jeweiligen Region. Zu den Gewinnern gehören die sieben deutschen Metropolen, ihre jeweiligen Speckgürtel und Trendstädte wie Leipzig, Dresden oder Weimar. Verlierer sind neben Regionen in Ostdeutschland auch Kreise in Nordrhein-Westfalen.

Verschiedene Faktoren hinterlassen Spuren auf dem deutschen Immobilienmarkt. In vielen Regionen werden die Preise für Wohneigentum stagnieren oder sogar sinken. In der anderen Hälfte der 401 Landkreise und kreisfreien Städte wird der Wert von Betongold dagegen steigen, das trifft sogar auf die Großstädte zu, wo der Kauf für Normalverdiener bereits unerschwinglich ist.

Dies zeigt die Studie „Wohnatlas 2022“, herausgegeben von der Postbank, einer Niederlassung der Deutschen Bank AG.

Angaben zur Methodik

Basis der Studie war eine vom genannten Finanzinstitut beauftragte Auswertung, die vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt wurde. Bei der Auswertung handelt es sich um eine jährliche, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht.

Die Kaufpreisprognosen stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung von Eigentumswohnungen im Bestand. Verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot sind in die Auswertung eingeflossen, erklären die Studienautoren.

Das HWWI-Wohnungsmarktmodell will nachvollziehen, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht dann die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2021 bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.

Demografie und Wirtschaft bestimmen Wertentwicklung

Die Coronakrise hatte laut Wohnatlas bisher keine negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Die Experten des Studienauftraggebers erwarten, dass die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt langfristig insbesondere von den demografischen sowie den wirtschaftlichen regionalen Entwicklungen abhängen werden. Die Metropolen und deren nähre Umgebung werden weiter für Immobilienkäufer interessant bleiben.

In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut verdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung können Eigentümer oder Käufer von Wohnungen bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen, so die Prognose. Wertverluste bei Immobilien drohen laut der Experten dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Das trifft insbesondere auf viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern zu.

Hier werden die Folgen des demografischen Wandels deutlich. Denn in den kommenden Jahren erwarten Statistiker deutlich schrumpfende Bevölkerungszahlen. Zudem altert die Population stark, was voraussichtlich zu weiteren Kaufkrafteinbußen führen wird. „In der Folge werden die Kaufpreise für Immobilien sinken“, schreiben die Autoren des Wohnatlas.

Wie sich die Preise in den Metropolen entwickeln

Was aber heißt das konkret für die Quadratmeterpreise in den verschiedenen Regionen? Die Preise in den sieben größten deutschen Metropolen werden zulegen, allerdings steigen sie unterschiedlich stark. Die Immobilienmärkte der Großstädte sowie deren Umland profitieren von guten demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Den stärksten Preisanstieg prognostizieren die Autoren des Wohnatlas erneut für die bereits heute teuerste Großstadt Deutschlands, München. Obwohl der Quadratmeterpreis 2021 bereits bei 9.732 Euro lag, erwarten die Experten einen weiteren realen Preisanstieg um durchschnittlich mehr als zwei Prozent pro Jahr.

Auch in Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart ist ein deutliches jährliches Plus von mehr als einem Prozent drin. In Hamburg, mit dem derzeit dritthöchsten Kaufpreis unter den sieben deutschen Großstädten, steigen die Werte zwar bis 2035 weiter, allerdings nicht mehr so dynamisch wie bisher.

Für die Hansestadt wird mit einem realen jährlichen Plus von knapp über 0,5 Prozent pro Jahr das schwächste Preiswachstum aller Metropolen hierzulande erwartet. Im Vorjahr lagen alle Prognosen für die sieben größten deutschen Städte noch unter zwei Prozent.

Preisentwicklung von Bestandswohnungen in den sieben größten Städten von 2021 bis 2035*

Rang

Stadt

Preistrend in Prozent pro Jahr

Preis pro Quadratmeter 2021 in Euro

1

München

2,19

9.731,59

2

Frankfurt am Main

1,59

6.583,11

3

Köln

1,35

4.997,50

4

Stuttgart

1,31

5.344,61

5

Berlin

1,01

5.527,53

6

Düsseldorf

0,93

5.361,27

7

Hamburg

0,65

6.488,89

Regionen im Dunstkreis der Großstädte legen deutlich zu

Neben München wird auch für Potsdam mit einem Plus von über zwei Prozent im Jahr das voraussichtlich stärkste Wachstum in allen deutschen Regionen erwartet. Zulegen werden auch Städte und Landkreise im Einzugsbereich der Metropolen. Dazu gehören der Landkreis Miesbach vor den Toren Münchens, Landshut sowie Erding und Ebersberg.

Aus dem Umland Hamburgs haben es der direkt an die Hansestadt grenzende Landkreis Herzogtum Lauenburg sowie der zur Metropolregion gehörende Landkreis Lüneburg in die Top Ten der Regionen mit der höchsten Preisentwicklung geschafft.

Der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen lässt Eigentümer beispielsweise auf Wertzuwächse im Bereich von knapp unter zwei Prozent pro Jahr hoffen. Der Quadratmeterpreis liegt hier mit 3.404 Euro jedoch deutlich unter dem von dort schnell erreichbaren Hamburg, hier kostet der Quadratmeter 6.489 Euro.

Alternativen für Interessenten

Ein Preisplus von rund einem Prozent im Jahr erwarten die Autoren des Wohnatlas für Darmstadt, Augsburg, Ingolstadt, Münster, Mainz, Regensburg, Freiburg und Ulm. Auch die Landkreise Landsberg am Lech, Cloppenburg, Dachau, Lörrach, Kelheim, Landshut und Emsland gehören mit weiteren Preisschüben in gleicher Höhe zu Alternativen für Käufer, die einen Wertzuwachs einkalkulieren.

In Ostdeutschland werden sich laut der Studie Immobilien im Großraum Berlin sowie Leipzig, Dresden, Jena, Erfurt und Weimar positiv entwickeln. Die genannten Städte stellen damit in den östlichen Bundesländern allerdings Ausnahmen dar.

Für die Ruhrgebiet-Städte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg und Bochum sowie das nahe gelegene Remscheid im Bergischen Land gehen die Experten bis 2035 von Preisrückgängen von mehr als einem Prozent pro Jahr aus.

Immobilienprofis warnen vor steigenden Zinsen

Wie sich die Preise von Eigentumswohnungen in den Metropolen im Vergleich zu Häusern am Stadtrand entwickeln, hat die Immowelt GmbH, unter anderem Betreiber eines Immobilienportals, am Jahresanfang untersucht. Das Eigenheim im Speckgürtel wird für Interessenten demnach erschwinglicher als ein familientaugliches Objekt in der Stadt. Die höchsten Steigerungen für Betongold verzeichneten laut einer Auswertung der Angebotspreise im ersten Quartal Hannover und Dortmund.

In bereits teuren Metropolen wie Hamburg oder München sind die Entwicklungen moderat. Günstig bleibt es in Berlin. Interessenten sollten aber nicht die steigenden Zinsen für Baugeld unterschätzen. Gerade in bereits teuren Städten wird das die monatliche Belastung von Immobilienkäufern nach oben treiben, warnt der genannte Immobilienportal-Betreiber.

Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte wissen, dass eine Immobilienfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen kann. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier auch Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.

Quelle: (verpd)

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