Der Markt für Wohneigentum kannte lange Zeit nur eine Richtung. Jetzt ändern sich die Rahmenbedingungen. Wie sich das auf die Kosten auswirkt, zeigt eine aktuelle Untersuchung. In vielen Großstädten fallen die Preissteigerungen nur noch minimal aus.

Die Preise für Wohnobjekte ziehen weiter an. Und das, obwohl auch die Zinsen für Baugeld seit Jahresanfang deutlich nach oben gehen. Die höchsten Steigerungen für Betongold verzeichneten im ersten Quartal Hannover und Dortmund. In bereits teuren Metropolen wie Hamburg oder München sind die Entwicklungen moderat. Günstig bleibt es in Berlin.

Für viele Deutsche könnte der Traum vom Eigenheim bald ausgeträumt sein. Das liegt nicht nur an den bereits hohen Preisen für Immobilien, sondern auch an den steigenden Zinsen für Baudarlehen. Sie verteuern die Belastung für Käufer erheblich. Trotzdem ziehen die Kosten für Bestandsobjekte weiter an, insbesondere trifft das auf Wohnraum in deutschen Großstädten zu.

Zum Preiskompass für Bestandswohnungen

Diese Entwicklung zeigt auch die Immowelt GmbH in ihrem aktuellen „Preiskompass“ (PDF, 1,5 MB) für das erste Quartal 2022 auf. Die Auswertung erscheint einmal im Quartal. Sie bildet den Vergleich der Immobilienpreise auf dem Portal Immowelt.de von inserierten und mehrfach nachgefragten Angeboten in 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern ab.

Die von Immowelt errechneten Werte geben den Kaufpreis für eine Beispielwohnung mit drei Zimmern und 75 Quadratmetern im ersten Stock wieder. Als Bestand gilt hier ein Baujahr in den 1990er Jahren. Bei dem vorliegenden Vergleich handelt sich um Angebots- und nicht um Abschlusspreise.

Steigende Zinsen erhöhen Belastungen für Käufer teils deutlich

Seit Jahresbeginn sind die Kosten für Baugeld deutlich gestiegen. Noch vor Kurzem lagen die Zinsen für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung unter einem Prozent. Jetzt überschreiten sie die Zwei-Prozent-Marke.

Experten halten auch drei Prozent in den kommenden Monaten nicht mehr für ausgeschlossen.

Ein Beispiel: Bei Angebotspreisen von aktuell 764.000 Euro für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in München belief sich die monatliche Belastung Anfang des Jahres auf 2.470 Euro (100-Prozent-Finanzierung auf zehn Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,5 Prozent bei einem Zinssatz von 1,38 Prozent im Januar).

Bei Zinsen von 2,05 Prozent Ende März erhöht sich die Belastung auf 2.900 Euro, also 430 Euro mehr pro Monat, rechnet Immowelt im Preiskompass vor.

Bisher haben die steigenden Kosten für Immobilien-Finanzierungen „aber noch keinen Einfluss auf die Kaufpreise“, wie Immowelt im Preiskompass schreibt. Die Angebotspreise in den 13 von 14 untersuchten Großstädten seien weiter gestiegen.

Preiskurve zeigt weiter nach oben

In sechs der 14 Städte fallen die prozentualen Anstiege stärker aus als im vierten Quartal 2021. In weiteren sechs Städten ist die Verteuerung genauso hoch. Nur in zwei Städten hat sich die Preiskurve etwas abgeflacht.

Im Vergleich zum vierten Quartal sind die Angebotspreise in München für Bestandswohnungen um zwei Prozent gestiegen. Das klingt wenig, aber das Preisniveau liegt hier bereits an der Spitze. Der Quadratmeter kostet in der bayerischen Landeshauptstadt inzwischen 9.552 Euro und damit rund 3.000 Euro mehr als in Hamburg (plus zwei Prozent) und Frankfurt.

In der Finanzmetropole beträgt der Aufschlag zum dritten Mal in Folge nur ein Prozent. Allerdings müssen Käufer am Main bereits 6.524 Euro pro Quadratmeter für ein Bestandsobjekt hinblättern.

Hannover und Dortmund mit größten Preissprüngen

Stärker zogen die Preise in Stuttgart an. Hier müssen Interessenten jetzt drei Prozent mehr als noch zum Jahresende auf den Tisch legen. Auch in Nordrhein-Westfalen stiegen die Kosten für Betongold. In Köln und Düsseldorf gab es einen Aufschlag von ebenfalls drei Prozent. In den drei aufgezählten Städten liegen die Kosten pro Quadratmeter jetzt über 5.000 Euro.

Am deutlichsten kletterten die Kosten für Käufer in Hannover und Dortmund, jeweils um fünf Prozent. Allerdings ist das Preisniveau hier ein anderes als in Hamburg oder München.

In der niedersächsischen Landeshauptstadt liegen die Quadratmeterpreise jetzt erstmals über 4.000 Euro. In Dortmund sind Eigentumswohnungen immer noch günstig und noch unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu kaufen. Preise wie in Dortmund oder Essen sind derzeit nur noch in Ostdeutschland zu finden.

In Berlin sind Wohnungen im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen nach wie vor am billigsten. Die Kaufpreise steigen in der Hauptstadt nur langsam. Derzeit kostet der Quadratmeter 4.869 Euro. Das entspricht einer Steigerung von zwei Prozent im Vergleich zum Jahresende.

Preisrally geht munter weiter

Der Preisanstieg betrug 2021 gegenüber 2020 im Schnitt 14,2 Prozent für Bestandsobjekte. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sind gebrauchte Eigentumswohnungen teurer geworden, wie der „Wohnatlas 2022“ der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG belegt.

Dieser Boom zeigt sich auch in einer Hochrechnung des Immobilienverbands IVD Bundesverband e.V. Rund 353,2 Milliarden Euro wurden 2021 mit Betongold umgesetzt.

Die Preisrally am Markt betrifft Wohneigentum in den deutschen Metropolen wie mittlerweile auch Objekte in mittelgroßen Städten mit bis zu 500.000 Einwohnern. Im Osten sind das Erfurt, Rostock oder Leipzig, im Westen Leverkusen, Duisburg oder Dortmund, wie eine Auswertung der Immowelt AG zeigt.

Wie sich die Preise von Eigentumswohnungen in den Metropolen im Vergleich zu Häusern am Stadtrand entwickeln, hat ebenfalls Immowelt am Jahresanfang untersucht. Das Eigenheim im Speckgürtel wird für Interessenten demnach erschwinglicher als ein familientaugliches Objekt in der Stadt.

Mit Versicherungen günstig finanzieren

Neben Banken und Bausparkassen sind auch viele private Versicherer in der Immobilienfinanzierung mit günstigen Konditionen engagiert. Nachfragen kann sich also lohnen.

Versicherungen sind für jede Baufinanzierung auch anderweitig wichtig. Sie sichern beispielsweise das wertvolle Betongold gegen Schäden und Verluste ab und nehmen Bauherren und Vermietern das Haftungsrisiko ab.

Oftmals genauso wichtig ist es, das Einkommen der Wohnungs- oder Hauseigentümer gegen Verdienstausfall durch längere Krankheiten oder den dauerhaften Verlust der Arbeitskraft abzusichern.

Quelle: (verpd)

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