Inwieweit ein Vermieter einem Unternehmer kündigen kann, weil dieser die Miete für seine Geschäftsräume aufgrund des Lockdowns nicht zahlen kann, zeigt ein Gerichtsurteil.
Die gesetzliche Regelung, einem Mieter von Gewerberäumen, der seinen Betrieb pandemiebedingt vorübergehend schließen muss, wegen Nichtzahlung der Miete nicht kündigen zu dürfen, setzt keine Vermögenslosigkeit des Mieters voraus. Das geht aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 4. September 2020 hervor (Az.: 13 U 3078/20).
Ein Gastwirt war vom Landgericht Nürnberg-Fürth zur Räumung seiner von ihm gemieteten Gewerberäume verurteilt worden. Dem vorausgegangen war eine Räumungsklage des Vermieters, weil der Gastronom die Monatsmieten für Mai und Juni 2020 nicht bezahlt hatte.
Das Landgericht hielt die Behauptung des Beklagten, dass er wegen der pandemiebedingten zwangsweisen Schließung seines Lokals über keine ausreichenden Mittel verfügte, um die Miete bezahlen zu können, für nicht erwiesen. Das Urteil war vorläufig vollstreckbar.
Der Gastronom legte erfolgreich Berufung ein
Weil der Mann die Vollstreckung nur durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 30.000 Euro hätte abwenden können, legte er Berufung beim Nürnberger Oberlandesgericht ein. Er beantragte gleichzeitig, die Zwangsvollstreckung bis zum Erlass einer endgültigen Entscheidung ohne Sicherheitsleistung einzustellen.
Mit Erfolg. Das Gericht kam im Rahmen seiner Entscheidung über die Einstellung der Zwangsvollstreckung zu dem Ergebnis, dass das Urteil des Landgerichts mit großer Wahrscheinlichkeit keinen Bestand haben kann.
Das Berufungsgericht hielt die Ausführungen des Wirts für glaubhaft
Die Richter des Berufungsgerichts hielten die Argumentation des Gastwirtes für schlüssig, dass seine finanziellen Reserven aufgrund der laufenden Kosten bereits in den Monaten März und April 2020 aufgebraucht waren. Auch dass die Corona-Soforthilfe nicht ausgereicht habe, um den Finanzbedarf zu decken, hielt das Gericht für wahrscheinlich.
In dieser Situation sei er wenigstens nicht dazu in der Lage gewesen, eine Sicherheit in Höhe von 30.000 Euro zu leisten. Das habe er auch durch Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung seines Steuerberaters sowie durch Unterlagen aus seiner Buchhaltung belegt.
Gewerbetreibende sind nicht verpflichtet, ihre Vermögenslosigkeit zu beweisen
Im Übrigen seien Gewerbetreibende in der Lage des Beklagten nicht dazu verpflichtet, ihre Vermögenslosigkeit im Zeitraum der Nichtzahlung von Miete zu beweisen. Entscheidend sei einzig, dass die Miete aus den laufenden gewerblichen Einnahmen oder sonstigen Erträgen nicht bezahlt werden könne.
Dass der Beklagte zum damaligen Zeitpunkt pandemiebedingt keine Umsätze erzielen konnte, bedürfe keines Beweises. Er sei nach den gesetzlichen Vorgaben auch nicht dazu gezwungen, auf sonstige Rücklagen zurückzugreifen. Für den Kündigungsausschluss gemäß Artikel 240 Paragraf 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche) reiche es vielmehr aus, dass die Pandemie zumindest mitursächlich für die Nichtzahlung der Miete gewesen sei.
Gesetzliche Regelung befreit nicht von der Zahlungsverpflichtung
Auch dass der Gastwirt zu einem späteren Zeitpunkt über Mittel für eine Mietzahlung verfügt habe, lasse sein Unvermögen, dazu Anfang Mai und Anfang Juni 2020 in der Lage gewesen zu sein, nicht rückwirkend entfallen.
Denn die gesetzliche Regelung befreie einen Mieter nicht von der Zahlungsverpflichtung. Sie bedeute nur, dass man nicht gekündigt werden könne, wenn man im fraglichen Zeitraum nicht bezahlen konnte.
Prozesskostenschutz für Vermieter und Mieter
Wer als Mieter eine Miet-Rechtsschutz- oder als Immobilieneigentümer eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten tragen zu müssen. Der jeweilige Rechtsschutzversicherer übernimmt dann bei Streitigkeiten beispielsweise die anfallenden Prozesskosten für den Mieter beziehungsweise den Vermieter, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat.
Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss. Eine derartige Rechtsschutzabsicherung kann für private Mieter in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police miteingeschlossen werden. Ein Miet-Rechtsschutz für Mieter einer gewerblich genutzten Immobilie gibt es entweder als Einzelpolice oder kann bei manchen Firmenrechtsschutz-Policen gegen Aufpreis mitversichert werden. Vermieter müssen für die Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung meist eine eigene Police abschließen.
Quelle: (verpd)