Inwieweit ein Mieter, dem der Mietvertrag gekündigt wurde, für die Verfahrenskosten einer Räumungsklage zahlen muss, die der Vermieter vorsorglich eingereicht hat, weil der Mieter sich nicht zur Kündigung geäußert und nicht mitteilt hat, ob er rechtzeitig aus dem das Mietobjekt auszieht.
Eine Mietpartei gibt seinem Vermieter keine Veranlassung zur Klage, wenn sie auf dessen schriftliche Anfrage zu seiner Erfüllungsbereitschaft schweigt. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss (24 W 39/22) entschieden.
Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte einen Mietvertrag form- und fristgerecht zum 30. September 2022 gekündigt. Weil der Mieter auf die Kündigung nicht reagierte, forderte ihn der durch einen Rechtsanwalt vertretene Vermieter zur Bestätigung auf, dass er die Räume fristgerecht zur Weitervermietung freigeben werde.
Keine Veranlassung zur Klageerhebung?
Auch darauf reagierte der Mieter trotz Erinnerung und Fristsetzung nicht. Der Vermieter reichte daher beim Landgericht Duisburg eine vorbeugende Räumungsklage ein. Daraufhin erklärte der Mieter seine Bereitschaft zur Räumung. Er weigerte sich jedoch, die Kosten des Verfahrens zu übernehmen.
Denn durch sein vorheriges Schweigen habe er keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Das wiederum sah das Duisburger Landgericht anders und verpflichtete den Beklagten zur Kostenübernahme.
Zu Unrecht, befand das Düsseldorfer Oberlandesgericht. An dieses hatte sich der in erster Instanz Unterlegene mit einer Rechtsbeschwerde gewandt.
Mieter war zu keiner Äußerung verpflichtet
Nach Ansicht des Gerichts kann das Schweigen eines Mieters auf eine Wohnungs-Kündigung grundsätzlich nicht gegen ihn ausgelegt werden. Denn er sei im Allgemeinen nicht dazu verpflichtet, sich zu seiner Leistungsbereitschaft zu äußern.
Ein Anlass zur Klageerhebung hätte in dem vorliegenden Fall daher nur dann bestanden, wenn der Mieter ein Verhalten an den Tag gelegt hätte, das aus der Sicht eines objektiven vernünftigen Betrachters an seiner Erfüllungsbereitschaft habe zweifeln lassen. Bloßes Schweigen gehöre nicht dazu.
Der Vermieter habe folglich keinen berechtigten Grund zu der Annahme gehabt, dass der Nutzer nicht fristgerecht ausziehen werde. Eine vorbeugende Räumungsklage wäre nicht nötig gewesen. Also müsse der Vermieter die Verfahrens-Kosten übernehmen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls hat das Oberlandesgericht ein Rechtsmittel gegen seine Entscheidung zugelassen.
Prozesskostenschutz für Vermieter und Mieter
Wer als Mieter eine Miet-Rechtsschutz- oder als Immobilieneigentümer eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten tragen zu müssen.
Der jeweilige Rechtsschutzversicherer übernimmt nämlich bei Streitigkeiten beispielsweise die anfallenden Prozesskosten für den Mieter beziehungsweise den Vermieter, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat. Im genannten Fall wäre es sinnvoller gewesen, der Vermieter hätte sich vorab mit einem Anwalt über die Räumungsklage beraten. Eine bestehende Vermieterrechtsschutz-Police hätte in der Regel auch diese Anwaltskosten übernommen.
Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss. Eine derartige Rechtsschutzabsicherung kann für private Mieter in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police miteingeschlossen werden.
Ein Miet-Rechtsschutz für Mieter einer gewerblich genutzten Immobilie gibt es entweder als Einzelpolice oder kann bei manchen Firmenrechtsschutz-Policen gegen Aufpreis mitversichert werden. Vermieter müssen für die Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung meist eine eigene Police abschließen.
Quelle: (verpd)